Donation d’un appartement à Paris : transmettre la nue-propriété en conservant les loyers

Les Notaires de France ont actualisé le 2 septembre 2026 leur doctrine pratique sur la donation immobilière avec réserve d’usufruit, une solution utile pour anticiper la transmission d’un appartement à Paris ou Montrouge. (Notaires.fr)

Qu’est-ce qu’une donation avec réserve d’usufruit ?

Le propriétaire transmet la nue-propriété du logement mais conserve l’usufruit : il peut continuer à l’occuper ou à percevoir les loyers s’il est loué. (Notaires.fr)

Quel est l’intérêt fiscal de cette opération ?

Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la seule nue-propriété transmise, et non sur celle de la pleine propriété. Cette valeur dépend notamment de l’âge de l’usufruitier selon le barème fiscal en vigueur. (Notaires.fr)

Que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?

L’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien sans taxation supplémentaire liée à cette réunion de l’usufruit et de la nue-propriété, conformément à l’article 1133 du CGI. (Notaires.fr)

Peut-on continuer à louer l’appartement après la donation ?

Oui. L’usufruitier conserve le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus locatifs. Cette stratégie peut donc concerner un appartement loué à Paris 13e, Paris 14e ou Montrouge. (Notaires.fr)

La donation réduit-elle automatiquement l’IFI ?

Non. En principe, l’usufruitier reste imposable à l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien démembré. (Notaires.fr)

Pourquoi faire estimer le logement avant une donation ?

Une estimation immobilière précise permet au notaire de disposer d’une valeur de marché cohérente pour organiser la transmission et calculer les droits applicables.
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Source : Notaires de France, “La donation d’un bien immobilier avec réserve d’usufruit”, mise à jour du 2 septembre 2026. (Notaires.fr)
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